Pytanie do                     eksperta

Tutaj możesz uzyskać fachową poradę naszych specjalistów.


eksperta

18.07.2012

Odpowiedź na pytanie z dnia 10 lipca 2012 r.


W dniu 10.07.2012 r. zgłoszone zostało pytanie dotyczące sytuacji mieszkaniowej rodziny dotkniętej problemem przemocy domowej. W szczególności pytanie dotyczyło groźby eksmisji z dotąd zajmowanego lokalu mieszkalnego, przy czym rodzina objęta ewentualną eksmisją w sposób znaczący przyczyniła się do ulepszenia rzeczonego lokalu.

Z treści przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż rodzina zamieszkuje w lokalu wspólnie z teściową. W rodzinie występuje problem przemocy domowej, którą stosuje mąż wobec swej żony oraz córek, tak w formie psychicznej jak też i fizycznej. Wymieniona rodzina nie dysponuje jednakże prawem do tegoż lokalu, a zamieszkuje w nim, jak wynika z treści zapytania, na podstawie ustnej zgody właścicielki – teściowej.
W opisie stanu faktycznego nadmieniono również, iż na podstawie tejże ustnej zgody rodzina zamieszkuje w lokalu już 17 lat i wszyscy członkowie tejże rodziny są w owym lokalu zameldowani. Podkreślić należy, iż z opisanego stanu faktycznego wynika, iż rodzina w żaden sposób nie posiada prawa własności do wymienionego lokalu. W związku z powyższym właściciel tegoż lokalu
(domniemuję, iż jest nim teściowa) władny jest wnieść do właściwego miejscowo sądu rejonowego wniosek o opróżnienie lokalu (eksmisja). W tym miejscu należy zaznaczyć, iż w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów, jako że w mojej ocenie rodzinę za lokatorów można z pewnością uznać, a to na podstawie definicji ustawowej zawartej w art. 2 ust. 1 pkt 1 wymienionej ustawy o ochronie praw lokatorów.
W takim przypadku ustawodawca przewidział we wzmiankowanej ustawie szereg uregulowań chroniących prawa lokatorów, także w przypadku eksmisji. Po pierwsze nie będzie możliwym tzw. ”wyrzucenie rodziny na bruk”, a więc eksmisja z natychmiastowym skutkiem, bez zapewnienia innego lokalu. Zgodnie z zapisami ustawy nie będzie w przedmiotowym przypadku możliwym dokonanie eksmisji bez uprzedniego zapewnienia przez gminę lokalu socjalnego (lub zamiennego). Ustawa zobowiązuje sąd orzekający o eksmisji do wezwania gminy do udziału w postępowaniu. Zgodnie z art. 14 ust. 3 wymienionej ustawy sąd orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu osób, których dotyczy eksmisja, oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Nadto ustawa określa przypadki, gdzie sąd w ogóle nie może odmówić uprawnienia do lokalu socjalnego, z wyłączeniami przewidzianymi w art. 14 ust. 7. Dotyczy to m.in. kobiet w ciąży, obłożnie chorych oraz osoby posiadające status bezrobotnego. Z drugiej zaś strony ustawa umożliwia sądowi orzeczenie o braku uprawnienia do lokalu socjalnego jeśli eksmisja następuje z powodu rażącego naruszania porządku domowego i uniemożliwiania pozostałym lokatorom normalnego korzystania z lokalu mieszkalnego. Wskazać również należy, iż prawo do lokalu socjalnego w ogóle nie przysługuje podlegającemu eksmisji sprawcy przemocy w rodzinie.
Sąd orzekając o istnieniu uprawnienia do lokalu socjalnego nakazuje wstrzymanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Odnosząc się do kwestii dokonania znacznych nakładów na ulepszenie lokalu, co podnoszone było w skierowanym pytaniu, należy rozpocząć od ustalenia struktury właścicielskiej owego lokalu. Z treści zadanego pytania domniemać można, iż w niniejszym przypadku samoistnym właścicielem lokalu mieszkalnego jest teściowa, posiadająca co najmniej trójkę dzieci, z których przynajmniej jedno jest w chwili obecnej w związku małżeńskim. O tym, kto rzeczywiście jest właścicielem owej nieruchomości dowiedzieć się można choćby z treści księgi wieczystej. W chwili obecnej istnieje prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości elektroniczny serwis ksiąg wieczystych, który jest w pełni darmowy. Aby skorzystać z niego, wystarczy znać numer interesującej nas księgi.
Mając jednoznacznie zdefiniowanego adresata ewentualnych roszczeń należy określić charakter dokonanych w lokalu ulepszeń. Ustawa o ochronie praw lokatorów odróżnia bowiem drobne naprawy wynikające z użytkowania lokalu (obciążają one użytkującego lokal) od poważniejszych napraw kluczowych w lokalu instalacji (obowiązek ich dokonywania leży po stronie właściciela lokalu, katalog tychże obowiązków zawiera przepis art. 6b ww. ustawy o ochronie praw lokatorów), a także od znacznych ulepszeń powodujących wzrost wartości lokalu w chwili jego wydania właścicielowi.
Przepis art. 6d ww. ustawy wskazuje, iż dokonanie ulepszeń w lokalu musi odbyć się za zgodą właściciela, przy czym towarzyszyć tej zgodzie winna pisemna umowa określająca sposób dokonywania z tego tytułu rozliczeń między stronami. Jeśli taka umowa nie została sporządzona, a nie ma wątpliwości co do uprzednio udzielonej przez właściciela zgody na ulepszenie lokalu, to zastosowania w przedmiotowej sprawie zajdzie przepis art. 676 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż w wypadku ulepszenia właściciel może zatrzymać owe ulepszenia za zwrotem ich wartości ustalonej na dzień przekazania ulepszonego przedmiotu właścicielowi. Zwrot wartości ulepszeń winien być dokonany rzecz jasna na korzyść lokatora, który ulepszeń dokonał.
Wskazać również należy, iż nie jest jednoznacznie określone co stanowi istotne ulepszenie lokalu, a co nie. Orzecznictwo Sądu Najwyższego w tej kwestii (wyrok z dnia 5 marca 2008 r. sygn. V CSK 418/07) wskazuje, iż za ulepszenie uważać należy nakłady zwiększające wartość przedmiotu najmu (lub pokrewnej umowy, np. użyczenia) w dniu wydania go właścicielowi:
V CSK 418/07 wyrok SN 2008.03.05
LEX nr 577236
1. W rozumieniu art. 676 k.c. ulepszeniami rzeczy są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Nie chodzi przy tym ani o drobne nakłady na rzecz obciążające najemcę (art. 662 § 2 k.c.), ani nakłady konieczne i inne nakłady, które zgodnie z art. 662 § 1 i art. 663 k.c. obciążają wynajmującego.
2. To, jak strony, składając oświadczenie woli, rozumiały je można wykazywać zarówno za pomocą dowodu z przesłuchania stron, jak i innych środków dowodowych. Prowadzeniu wszelkich dowodów w celu ustalenia, jak strony rzeczywiście rozumiały pisemne oświadczenie woli nie stoi na przeszkodzie norma art. 247 k.p.c.
3. Art. 65 § 2 k.c. dopuszcza taką sytuację, w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu wskazanych w nim dyrektyw będzie odbiegał od jej "jasnego" znaczenia w świetle reguł językowych.
4. Przy wykładni oświadczenia woli należy - poza kontekstem językowym - brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (art. 65 § 1 k.c.). Obejmuje on w szczególności przebieg negocjacji, dotychczasowe doświadczenie stron, ich status (wyrażający się, np. prowadzeniem działalności gospodarczej). Niezależnie od tego z art. 65 § 2 k.c. wynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem. Nie jest konieczne, aby był to cel uzgodniony przez strony, wystarczy - przez analogię do art. 491 § 2, art. 492 i 493 k.c. - cel zamierzony przez jedną stronę, który jest wiadomy drugiej.
Mam nadzieję, iż powyższa porada pomoże pytającej w uregulowaniu swoich spraw życiowych, gdyby zaś pozostawały inne niejasne nadal kwestie, to zapraszam do zadania kolejnego pytania, lub do skorzystania z bezpłatnego poradnictwa w terminach widocznych w zakładce „Poradnictwo specjalistyczne”.

Tomasz Hals, konsultant prawny